Amortissement LMNP (Loueur meublé non professionnel), comprendre

 

Nous allons vous expliquer, d’une manière simple, l’avantage de l’amortissement en LMNP “classique”. Le mécanisme d’amortissement permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables qui vous permettra de faire votre choix.

Le principe du LMNP “classique” : Rappel

Le LMNP “classique” (loueur meublé non professionnel) permet de bénéficier d’un régime d’imposition différent de la location de biens immobiliers classiques.
Pour bénéficier de ce statut, il suffit de louer un bien immobilier meublé ou équipé.

Les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont à déclarer dans les revenus fonciers de la fiche d’imposition, alors que les biens en LMNP “classique” sont à déclarer dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Ce régime d’imposition permet d’imputer sur le montant à déclarer des charges supplémentaires comme l’amortissement ce qui permet d’obtenir une base imposable d’un montant moins important .

Pour plus d’informations sur le LMNP “classique”: cliquez ici

Comprendre l’amortissement en LMNP “classique”

L’amortissement en LMNP “classique” permet, au moment du calcul de l’imposition sur le revenu, de bénéficier d’une charge supplémentaire à imputer sur le résultat à déclarer aux impôts.

En investissant en LMNP “classique” à crédit, l’amortissement, les frais d’entretien, assurance, intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers et l’imposition résultante de l’investissement est très faible voire nulle.

La durée d’amortissement dépend de la nature du bien et des éléments à amortir (frais de notaire, bien immobilier, meubles …) :

  • Pour un bien immobilier la durée d’amortissement se situe entre 20 et 50 ans.
  • Pour des meubles ou de l’équipement la durée est habituellement de 7 ans.

L’amortissement utilisé pour le LMNP est linéaire ce qui permet de définir la charge annuel à imputer.

Exemple :

Un amortissement linéaire sur une durée de 30 ans d’un bien à 400 000 €.

Calcul de l’amortissement : 

Amortissement annuel = Prix du bien / nombre d’année
= 400 000 / 30
= 13 333,33 €

==>L’amortissement à imputer sur votre résultat annuel est de 13 333,33 €.

Choisir entre l’amortissement LMNP “classique” ou le Censi-Bouvard

Un bien pouvant être acquis en Censi-Bouvard ou en LMNP “classique” implique généralement une simulation afin de faire le bon choix.

En effet, pour certains investisseurs, le Censi-Bouvard sera plus intéressant alors que pour d’autres, le LMNP “classique” devra être choisi.

D’une manière générale, il est cependant plus courant d’opter pour le LMNP “classique”.

L’amortissement des meubles en LMNP

En LMNP, il est aussi possible d’amortir les meubles qui doivent être remplacés. Ainsi, a chaque fois que le mobilier sera complété ou remplacé, l’amortissement de ces meubles s’effectuera sur une durée de 5 à 7 ans.

Exemple d’amortissement en LMNP

Cet exemple concerne un bien acheté en meublé au prix de 330 000 €, dont 30 000 € correspondent au prix du foncier. Le prix des meubles meublant le bien est de 15 000 €.

Pour rappel, comme nous l’avons indiqué ci-dessus, le foncier n’est pas amortissable, seul le prix des meubles et du bien immobilier est concerné pour définir l’amortissement annuel.

Prenons comme hypothèse que :

  • Le bien sera amorti sur une durée de 20 ans
  • Les meubles seront amortis une durée de 5 ans

Calcul de l’amortissement :

Amortissement annuel du bien = Prix du bien sans le prix du foncier / nombre d’années
= (330 000 – 30 000) / 20
= 15 000 €
Amortissement annuel des meubles = Prix des meubles / nombre d’années
= 15 000 / 5
= 3 000 €

Nous pouvons noter deux cas de figure différents :

  • La 1er cas cumule l’amortissement des meubles et du bien immobilier ce qui correspond à une charge à imputer d’un montant de 18 000 € (3 000+15 000). Cet amortissement se reproduira sur une durée de 5 ans et à chaque fois que les meubles seront renouvelés.
  • Le 2ème cas concerne l’amortissement simple du bien correspondant à une charge annuelle de 15 000 € sur une durée de 20 ans.
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