Les différents régimes de déclaration des BIC

Les BIC ou “Bénéfices Industriels et Commerciaux” sont un mode de déclaration d’impôt connu pour les différents mécanismes de réduction de l’impôt. Couramment le BIC concerne par définition les revenus tirés d’activités commerciales. Il n’y a pas de société à monter pour avoir droit à ce régime. Il est par ailleurs important de noter que l’immobilier meublé est considéré comme une activé commerciale et permet donc bénéficier de ce régime.

Le régime BIC pour l’immobilier meublée

Les principaux contribuables soumis au régime BIC sont les propriétaires de biens meublés ou ceux qui les vendent. Sont également concernés les personnes qui exonérées par l’impôt sur les sociétés et propriétaires de biens meublés. Dans ce cas, l’impôt prélevé sur les revenus de ces derniers correspond à la part qu’ils ont versée.

Les bailleurs mettant en location meublée non professionnel une pièce ou plus de sa résidence principale sont exemptés d’impôt sur le revenu. Il faut alors dans ce contexte que la pièce louée ou en sous-location soit meublée et destinée à être une résidence principale. Le bailleur est tenu de fixer un loyer qui ne soit pas exagérément élevé au regard du bien loué.

Les revenus BIC ou les bénéfices sont principalement issus de la location des logements meublés. Il faut tenir compte du fait qu’il ne s’agit pas d’une activité habituelle. Les immeubles à louer étant généralement des biens repris par un gestionnaire de biens meublés tels que l’EHPAD ou des chambres d’étudiants, un contrat de bail est conclu entre le bailleur et celui-ci. Ce sont les revenus obtenus par ce biais qui sont considérés comme un revenu BIC. Il en est de même dans lorsqu’une partie des actifs liés aux biens immobiliers sont cédés à un tiers.

Comme tout revenu, des dépenses sont à déduire des bénéfices réalisés sous le statut BIC. Le LMNP ne peut fonctionner que grâce aux frais généraux. Ils comprennent toutes les charges, les frais d’entretien, etc. La plupart des personnes œuvrant dans le domaine ont contracté un prêt pour l’acquisition de leur bien et pour pouvoir le mettre aux normes requises. Celles-ci sont par exemple très strictes dans le cadre des résidences séniores.

Le calcul de l’amortissement d’un BIC dépend du bien exploité. L’amortissement est le principal atout de la location meublée car il générè une charge fictive. Il sera basé sur le coût d’achat déduit des différentes défiscalisations telles que la récupération TVA LMNP. Une majoration sera appliquée sur les coûts inhérents à la remise en état d’un bien immobilier. Les coûts et les frais se rapportant au  crédit et aux différents acteurs du secteur tels que les agences et le notaire entre autres sont inclus dans le montant amortissable ou prélevé sur les charges. Vous aurez plus d’information sur les rubriques suivantes amortissement LMNP et BIC

Lorsque le propriétaire met en location un immobilier résidence étudiante ou une-pièce de son appartement, l’amortissement s’étendra su 20 ans au moins pour l’immeuble, tandis que l’investissement sur les meubles seront de 7 ans. À noter que la totalité de l’amortissement restera inférieure au loyer acquis soustrait du montant des charges se rapportant aux biens mis à louer, et ce, sur la durée d’un même exercice.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC existe depuis 1999. Ce statut s’adresse principalement aux investisseurs ne souhaitant pas se contraindre avec les déclarations d’impôt trop difficiles à remplir. Elles ne sont pas imposables et doivent rester dans la limite des recettes locatives inférieures à 32 000 €. Sont donc concernées les personnes qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier et qui sont devenues propriétaires sans avoir contracté un crédit.

En choisissant de se créer une source de revenu sous le régime micro BIC, un individu ou une PME ont l’opportunité d’être exonéré d’impôt sur 71 % de ses bénéfices. Ils sont traités au même titre que les commerçants. Cependant, contrairement à ces derniers, il est exempté de la TVA.

Toutefois, le microloueur ne doit pas réaliser plus de 80 000 € de chiffre d’affaires. Il est donc capital pour celui qui opte pour cette formule d’exercer deux activités afin d’équilibrer les résultats. Encore plus important, cette solution ne peut souffrir de déficit. Un affilié qui s’oriente vers cette formule d’investissement sera plus avantagé si ce dernier est d’un montant élevé.

Le BIC est donc intéressant à bien des égards. Statut d’entreprise très simplifié, il convient donc aux investisseurs ayant des activités connexes, mais souhaitant bénéficier d’une seconde source de revenus. Par ailleurs, il convient également à ceux qui veulent mettre leur bien à louer périodiquement durant les vacances ou durant l’année universitaire. Si l’activité doit évoluer, il est indispensable pour l’entrepreneur de changer de statut pour des avantages plus intéressants.

 

 

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