Simuler les impôts pour choisir le bon régime de LMNP

Le statut LMNP et l’importance de la simulation d’impôts

Les charges et les dépenses liées à un bien immobilier doivent être maitrisées aussi bien des charges courantes que des charges liées à la fiscalité. Les contribuables recherchent par différents moyens de trouver la formule d’investissement la plus rentable pour eux. Pour ce faire, la simulation est une étape incontournable pour aborder l’investissement avec le bon régime fiscal. Mais avant d’en arriver à cette étape, il est indispensable de comprendre le fonctionnement du statut LMNP.

Qu’est l’investissement en LMNP ?

Elle se rapporte à tous les établissements qui sont loués meublés, mais qui ne font pas l’objet d’une activité professionnelle. Il s’agit entre autres des résidences destinées aux personnes du troisième âge ou EPHAD, les établissements destinés au logement des étudiants avec les services s’y rapportant. Certains logements de vacances peuvent également en profiter.

Tous les contribuables peuvent prétendre au LMNP. Elle s’adresse aussi bien aux personnes s’acquittant d’une importante imposition qu’aux primo accédants. Les personnes épargnant en prévision de la retraite ont également l’opportunité d’y recourir. Quelques conditions sont toutefois à respecter pour en bénéficier.

La LMNP est destinée à toute personne faisant l’acquisition d’un bien neuf et ancien réhabilité. Seuls les biens meublés sont concernés. Il faut toutefois s’assurer que les loyers perçus par an n’excèderont pas 23 000 € ou qu’ils restent inférieurs à 50 % des revenus annuels. À noter que le bien immobilier ne peut être loué qu’à titre de résidence principale. Pour finir, le propriétaire ne doit pas omettre de déclarer la totalité des revenus se rapportant au LMNP. Ils seront par ailleurs imposés dans le cadre du BIC ou Bénéfices Industriels et commerciaux.

Les différentes simulations d’impôt LMNP

Simuler impôt permet de faire le point sur les différents mécanismes se rapportant à des locations meublées non professionnelles. Dans le cas d’un EHPAD, les revenus hors impôts requièrent d’avoir connaissance des résultats sur une très longue période. Deux périodes doivent être mises en exergues. La première est la période de rendement. Il s’agit de la fin de la période de remboursement. Les charges sont réduites et les amortissements différés parviennent à une fiscalité pratiquement inexistante. Cette phase commence à partir du moment où l’épargne est effectuée et celle à laquelle la date à laquelle la formule devrait éventuellement prendre fin. Cette période est celle qui clôture la simulation. La première étant la période d’épargne durant laquelle les emprunts sont remboursés. En outre, les charges sont alors plus élevées que les recettes.

Les détails de la simulation

Ainsi, dans un programme EHPAD, l’imposition foncière n’est pas prise en considération dans la simulation. La durée d’amortissement d’un bien immobilier acquis à 105 000 € sera de 30 ans. 7 ans seront nécessaires pour celle du mobilier valant 6 000 € hors taxe. Sont également compris dans cette simulation tous les frais inhérents à l’acte du bien, ceux se rapportant à la souscription du prêt. Pour un investissement total d’environ 156 496 € TTC, l’investisseur devra épargner 141,50 € par mois. À noter que les dépenses au cours de cette période atteindront près de 300 000 €.

Au cours de la période d’épargne, les économies d’impôts sont nulles. Par contre, la récupération de la TVA est de 24 696 €. La capitalisation incluant l’actif est de 180 117 €. La simulation permet ainsi de déterminer la valeur de la somme transmissible et de la rente annuelle brute. En outre, la garantie du paiement du crédit est offerte par l’assurance décès invalidité, avec une rente mensuelle assez conséquente.

Les avantages offerts par la simulation lmnpconseil

La simulation permet de faire la différence entre un investissement soumis au régime LMNP et une autre formule fiscale. Il apparait clairement que bien que les bénéfices ne soient pas réalisés sur l’imposition des revenus, la possibilité de procéder un report d’amortissement lmnp à l’année suivante demeure une alternative très attractive. Le statut est applicable dans le cadre d’un bail locatif supérieur à 1 an et la durée d’une année universitaire pour un étudiant, soit 9 mois. Il est cependant capital de s’assurer qu’aucune dérive ne sera effectuée par le professionnel en charge de la gestion de l’établissement.

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