Déclarer l’impôt en micro BIC, un avantage fiscal possible

L’impôt micro BIC, une déclaration simplifiée

Quand vous louez un bien immobilier en meublée comme un centre d’affaire, un logement étudiant, une résidence senior … vous êtes éligible au micro BIC si vos loyers ne dépassent pas 32 600 €.

La déclaration à faire est celle de l’imprimée n°2042 C dans la rubrique des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le calcul est assez simple car le fisc applique un abattement de 50% sur les recettes. Ce montant est à additionner à vos autres revenus pour déterminer l’impôt final.

Les conditions pour déclarer l’impôt en micro BIC

Il n’y a pas de conditions particulières pour être assujetti à cette déclaration si ce n’est de ne pas dépasser le seuil de 32 600 € par an de recette.

Avantages et arbitrage de l’impôt en micro BIC

L’avantage réside dans la simplicité de la déclaration qui permet très simplement de transmettre à l’administratif fiscale les données de la location. En effet, pour déclarer en micro BIC, le comptable n’est pas nécessaire. Cela représente donc des économies de frais.

Cependant, fiscalement, il peut y avoir un avantage à bénéficier de l’abattement de 50% du “BIC normal” comparé au micro BIC. Il faut simplement que les charges (hors impôt du barème) soient supérieures à 50% des loyers. Ce calcul nécessite une vraie simulation pour faire le bon choix.

Exemple de déclaration micro BIC

L’exemple utilisé est le même que dans la rubrique “LMNP classique” à titre d’exemple comparatifs l’apport est changeant:

  • Acquisition d’un logement sénior d’une valeur de 100 000 € hors frais notariés
    Amortissement du bâtiment sur 20 ans
  • Acquisition des meubles 5 000 € HT
    Amortissement des meubles sur 5 ans
  • Apport : 6 300 €
  • Financement sur 20 ans avec un TAEG à 4%
  • Loyer 600 € par mois
  • Taxe foncière 400 €
  • Revenus imposable de l’investisseur 20 000 € annuel

Solution simulation micro BIC :

Les revenus locatifs sont de 7 200 € (600 € x 12). Le montant étant infénieur au seuil de 32 600 € annuel. Cet exemple est éligible au micro BIC.

Le montant à déclarer est donc :  3 600 € (7200 x 50%).

Dans ce cas pratique, un bénéfice imposable est généré. Ce montant va donc être imposé à la CSG et au barème d’imposition :

  • Tx moyen d’imposition de l’investisseur 10%
  • Tx de CSG 15,5%

Le taux d’imposition total est de 25,5%.

Le montant de l’imposition est de 918 € (3 600 € x 25,5%) sur l’année.

L’investisseur est donc perdant car il paie un impôt qu’il n’avait pas en déclaration normal. Le calcul reste cependant bien plus simple.

Ce cas de figure aurait surement été diffèrent si le bien était financé au comptant car il n’y aurait pas eu d’intérêts d’emprunt déductibles.

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