Impôt location meublée LMNP régime réel d’imposition, fonctionnement

Au delà de 32 600 € de recettes par an pour votre location meublée, vous serez imposé sous le régime réel d’imposition.

De nombreux avantages résultent de cette imposition, nous allons vous les exposer ci-dessous.

Les charges déductibles de l’impôt de la location meublée

La grande particularité de l’imposition de la location meublée est de pouvoir déduire au montant imposable un certain nombre de charges. Nous les appellerons les charges déductibles.

Le montant imposable est le loyer auquel nous allons pouvoir déduire ces charges déductibles qui sont les suivantes :

  • Les frais de notaire et de gestion de l’établissement en général
  • Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bâtiment ou du logement
  • Les impôts locaux
  • L’assurance
  • Les intérêts d’emprunt
  • L’amortissement du mobilier et des améliorations*
  • L’amortissement des locaux**

L’amortissement du bien et du mobilier est le grand changement par rapport à de la location classique. Cet avantage permet parfois de réduire de 50% l’impôt par an sur plus de 20 ans.

Générer un déficit d’impôt de la location meublée

La location permet de générer, à défaut d’un bénéfice (imposable), un déficit (qui réduira l’impôt). Ce déficit est reportable sur une durée de 10 ans s’il n’est pas utilisé.

Vous calculez votre déficit/bénéfice sur chacun de vos investissements meublés pour faire une balance entre toutes les opérations en positif ou négatif (fiscalement)

Attention: ce n’est pas parce que vous êtes en déficit que vous perdrez de l’argent. Le déficit est fiscal et doit être assimilé à un avantage fiscal permettant de défiscaliser.

Les obligations comptables de la location meublée, calculez votre impôt

Pour ce régime réel d’imposition, de nombreux avantages sont présents mais le temps de gestion de la comptabilité est légèrement plus important. Il faut donc passer par un comptable ou vous faire aider dans la fiscalité.

Un conseiller LMNP Conseil pourra vous accompagner dans ces démarches.

Le formulaire à remplir est la déclaration n°2033.

Exemple de calcul d’impôt de location meublée

Prenons l’exemple suivant:

  • Acquisition d’un logement senior d’une valeur de 100 000 € hors frais notariés
    Amortissement du bâtiment sur 20 ans
  • Acquisition des meubles 5 000 € HT
    Amortissement des meubles sur 5 ans
  • Apport : 30 000 €
  • Financement sur 20 ans avec un TAEG à 4%
  • Loyer : 600 € par mois
  • Taxe foncière : 400 €

Solutions:

AVEC AVANTAGE FISCAL MEUBLE

Sur l’achat d’un bien neuf, la TVA est récupérable, le prix HT passe donc de 100 000 € à 83 612 €.

  • Frais de notaire : 6 300 €
  • Base amortissable : 83 612 + 6 300 = 89 912
  • Montant emprunté : 0,66 x 89.912 = 59 341
Loyer annuel = 600 x 12
= + 7 200 €
Taxe foncière = – 400 €
Assurance = – 40 €
Intérêts déductibles = – 2 337 €
Amortissement = 89 912 / 20
= – 4 495 €
Déficit/bénéfice = – 72 €

Dans ce cas pratique, un déficit est généré alors l’imposition est nulle pourtant en analysant la trésorerie de l’investisseur :

Liquidités supplémentaires : 2 445 €
Épargne amortie : 1 978 €
Total : 4 423 €

L’investisseur a épargné et encaissé en trésorerie l’équivalent de 4 423 € en cours d’année.

SANS AVANTAGE FISCAL MEUBLE

Sur l’achat d’un bien neuf, la TVA est récupérable, le prix HT passe donc de 100 000 € à 83 612 €.

  • Frais de notaire 6.300 euros. Non déductibles et non amortissables.
  • Montant emprunté 0,66 x 89.912 = 59 341
Loyer annuel = 600 x 12
= + 7 200 €
Taxe foncière = – 400 €
Assurance = – 40 €
Intérêts déductibles = – 2 337 €
Déficit/bénéfice + 4 423 €

Dans ce cas pratique, un bénéfice IMPOSABLE est généré alors ce montant va être imposé à la CSG et au barème d’imposition.

  • Tx moyen d’imposition de l’investisseur 10%
  • Tx de CSG 15,5%

Le taux d’imposition total est de 25,5%

L’impôt global à payé est de 1 128 € sur l’opération.

Si nous comparons les deux opérations, il y a 46% de liquidité en moins en fin d’année à cause de la pression fiscale de l’imposition immobilière.

Il est donc très avantageux d’investir en suivant le modèle fiscal de l’exemple en louant l’appartement en meublé grâce au LMNP.

*Amortissement du mobilier: quand vous louez un bien en meublé alors vous mettez à disposition des meubles et de l’équipement que vous pouvez amortir. cet amortissement sera décrit dans l’exemple ci-dessus. La durée est comprise entre 5 à 7 ans suivant le type d’équipement.

** Le comptable fixera avec vous la durée d’amortissement du local qui se fera sur une durée de 20 à 50 ans suivant les bien. Un exemple explicatif sera exposé plus haut.

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