LMP (Loueur Meublé Professionnel) : déclarer et comprendre

Le LMP est dans les grandes lignes identiques au régime réel d’imposition de la location meublée. A la différence, l’administration fiscale a posé des conditions qui permettent d’avoir des avantages supplémentaires si elles sont remplies. Le LMP est donc encore plus attrayant que La fiscalité meublée LMNP “classique”. Elle est d’ailleurs considérée comme l’une des niches fiscales les plus intéressantes en France.

Les charges déductibles en LMP

La grande particularité de l’imposition de la location meublée (LMNP et LMP) est de pouvoir déduire au montant imposable un certain nombre de charges. Nous les appellerons les charges déductibles.

Le montant imposable est le loyer auquel nous allons pouvoir déduire ces charges déductibles qui sont les suivantes :

  • Les frais de notaire et de gestion de l’établissement en général
  • Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bâtiment ou du logement
  • Les impôts locaux
  • L’assurance
  • Les intérêts d’emprunt
  • L’amortissement du mobilier et des améliorations*
  • L’amortissement des locaux**

Le déficit de la fiscalité LMP, une grande différence avec le LMNP et le régime réel d’imposition

La location permet de générer, à défaut d’un bénéfice (imposable), un déficit (qui réduira l’impôt). Ce déficit pour le LMNP est rapportable pendant 10 ans alors que pour le LMP il est possible de l’imputer aux autres revenus déclarés par le propriétaire/investisseur. Il s’impute donc aux dividendes, aux revenus fonciers et même aux salaires.

Vous calculez votre déficit/bénéfice* sur chacun de vos investissements meublés pour faire une balance entre toutes les opérations en positif ou négatif (fiscalement).

Attention : ce n’est pas parce que vous êtes en déficit que vous perdez de l’argent. Le déficit est fiscal et doit être assimilé à un avantage fiscal de la défiscalisation.

Les avantages supplémentaires de la déclaration LMP

En dehors de la différence avec le régime réel d’imposition, le LMP permet d’imputer le bénéfice sur les autres revenus de l’investisseur. Les avantages sont les suivants :

  1. Exonération de plus-value sur cession de bien immobilier :
    Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
    Si les recettes des deux dernières années avant cession sont inférieures à 90 000 €
  2. Exonération de l’impôt sur la fortune pour les biens loués en LMP
  3. Préparation d’une retraite avec une imposition minimum tout en préservant une activité immobilière
  4. Création de revenus complémentaires non imposables

LMP comment être éligible

Pour obtenir le statut, il y a plusieurs conditions à cumuler :

  • Générer plus de 23 000 euros de revenus TTC par an
  • L’activité doit représenter plus de 50% des revenus de la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
  • L’investisseur doit être enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés

Exemple de calcul d’impôt du LMP

L’exemple utilisé est le même que dans la rubrique réduction d’impôt LMNP. A titre d’exemple comparatif, l’apport a été changé :

  • Acquisition d’un logement senior d’une valeur de 100 000 € hors frais notariés
    Amortissement du bâtiment sur 20 ans
  • Acquisition des meubles 5 000 € HT
    Amortissement des meubles sur 5 ans
  • Apport : 6 300 €
  • Financement sur 20 ans avec un TAEG à 4%
  • Loyer : 600 € par mois
  • Taxe foncière : 400 €
  • Revenus imposables de l’investisseur : 20 000 € annuel

Voici la solution avec l’avantage fiscal meublé :

Sur l’achat d’un bien neuf la TVA est récupérable. Le prix HT passe donc de 100 000 € à 83 612 €. En ajoutant les frais de notaire (6 300 €), la base amortissable et le montant emprunté seront donc de 89 912 € (83 612 + 6 300).

Loyer annuel = 600 x 12
= + 7 200 €
Taxe foncière = – 400 €
Assurance = – 40 €
Intérêts déductibles = – 3 541 €
Amortissement = 89 912 / 20
= – 4 495 €
Déficit/bénéfice = – 1 216 €

Dans ce cas pratique, un déficit est généré alors l’imposition est nulle pourtant en analysant la trésorerie de l’investisseur :

Liquidités supplémentaires : + 2 445 €
Epargne amortie : + 1 978 €
Total : + 4 423 €

L’investisseur a épargné et encaissé en trésorerie l’équivalent de 4 423 € au cours de l’année.

D’autre part, le déficit de 1 216 € peut être retiré des traitements et salaires de l’investisseur.

Le montant déclaré était de 20 000 € pour l’investisseur. Grâce au statut de LMP, le montant sera de 18 724 € (20 000 – 1 216), soit une économie réalisée sur l’impôt de 6,08 % grâce à une opération.

*Amortissement du mobilier : quand vous louez un bien en meublé, vous mettez à disposition des meubles et de l’équipement que vous pouvez amortir. Cet amortissement est décrit dans l’exemple ci-dessus. La durée est comprise entre 5 à 7 ans suivant le type d’équipement.

** Le comptable fixera avec vous la durée d’amortissement du local qui se fera sur une durée de 20 à 50 ans suivant les biens. Un exemple est exposé ci-dessus.

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