Le statut LMNP, de quoi s’agit-il ?

Il existe différentes sortes de formules d’investissement dans le secteur immobilier commercial. Il revient donc à l’investisseur de choisir la formule qui convient à ses moyens financiers  et de ses attentes. Le statut de LMNP est en place depuis près de 50 ans mais il y a toujours eu des aménagements fiscaux proposé par le gouvernement qui ont fait de l’ombre à ce statut. Toutefois ce statut reste le plus avantageux pour investir dans l’immobilier par son économie réalisable et de par la stabilité fiscale de cette niche.

Les activités du LMNP

Le LMNP est un Statut de Loueur Meublé non Professionnel.  L’activité consiste à mettre des locaux d’habitations meublés à en location. Sont concernées 5 types de résidences services et tous les immeubles d’habitation neufs ou anciens, telles que les ehpad convention tripartite, les résidences senior ou les résidences classées tourisme.  Dans ce contexte, certains services doivent être fournis  comme la blanchisserie ou le ménage entre autres.

Les avantages fiscaux

S’agissant d’un investissement dans une résidence proposant des services, les investisseurs concernés ont la possibilité de bénéficier d’une récupération TVA  LMNP totale. Ils n’auront ainsi à financer que le Hors Taxe. En cas de hausse du taux de la TVA, il n’y aura aucune répercussion sur l’investissement

L’achat du bien est fait en pleine propriété. Le bailleur ne se charge pas de la gestion de la location. Celle-ci est prise en charge par un professionnel appelé preneur de bail. Il revient à ce dernier de s’occuper de trouver les locataires pour les logements mis en location. Le professionnel est dans ce cas engagé par un contrat de bail commercial. Il devra verser régulièrement les recettes de location au propriétaire dans le cadre d’une obligation de résultat. Si dans une location commerciale classique, le renouvellement du contrat de bail se fait de manière tacite, ce n’est pas le cas de la location meublée non professionnelle.

Deux solutions fiscales sont accessibles au loueur en meuble. Il peut bénéficier d’une baisse d’impôts octroyée par la loi Censi Bouvard. Elle correspond à 11% de l’investissement HT initial s’étendant sur 9 ans, la durée minimale du bail de location en LMNP.

La seconde option concerne l’amortissement, à titre de rappel, le loyer perçu fait partie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels plus connus sous le sigle BIC. Cette formule évite au bailleur les impacts d’une augmentation d’une imposition sur le revenu. Celui-ci ne sera également pas influencé par une éventuelle augmentation des prélèvements sociaux. Le statut lmnp est une option protégeant l’investisseur contre l’inflation qui ne manque pas de se produire sur le marché. L’investissement locatif réalisé par ce biais est l’un des plus sécurisés à l’heure actuelle. Il s’agit en outre d’une garantie de stabilité. Si l’activité périclite et enregistre des déficits, ceux-ci ne pourront pas être imputés que sur les bénéfices de même catégorie sur une période décennale.

Les éléments à vérifier

Il faut s’assurer de deux éléments clés de l’investissement. Le premier point concerne l’exploitant. Il est indispensable de se renseigner sur sa fiabilité et sur ses antécédents dans le domaine s’il en a. Le second point à prendre en considération est le bail commercial.

Le loueur de meublés optant pour le statut LMNP ne devra pas réaliser plus de 32 000 euros TTC de recettes par an. Il faudra aussi qu’un membre du même foyer fiscal  figure au registre du commerce et des sociétés comme le stipule l’article sept du CGI. Le locataire peut faire usage d’une partie du bien loué comme résidence principale, impliquant la signature d’un bail portant sur une durée supérieure ou égale à un an. Un locataire étudiant signera un contrat pour une durée de 9 mois. Une tacite reconduction est acceptée dans la formule.

Les éléments pratiques

La LMNP est idéale pour les primoaccédants appartenant à la catégorie des contribuables avec une imposition comprise entre 800 et 3500 euros par an.  Elle convient plus particulièrement aux personnes voulant se constituer une source de revenus complémentaires en prévision de la retraite.

Pour rentabiliser l’investissement en LMNP, il est capital de choisir avec soin le bien immobilier. Plusieurs paramètres seront à prendre en considération. Comme pour tout type de logement, la qualité de l’infrastructure, de l’environnement et celle de l’emplacement joue un rôle prépondérant. Une résidence étudiante se trouvera à proximité de l’université et des points stratégiques du quartier par exemple.